22. April 2016

Wichtigste Neuerungen ab 2016:
- Steuersatz erhöht auf 30% (statt 25%)
      o bei pauschaler Ermittlung von Altvermögen: 4,2% (statt 3,5%) bzw. 18% (statt 15%)
      o Ausnahme für Körperschaften (Gemeinden, Kirchen, …)
- Entfall Inflationsabschlag
   (Kürzung des Veräußerungsgewinns um 2% p.a. ab 11. Jahr, max. 50%)
- 5-Jahres-Frist bei Umwidmung (zeitl. u. wirtschaftl. Zusammenhang)
   bzw. Besserungsklausel (= rückwirkendes Ereignis)
- Aufteilung der Anschaffungskosten G+B/Gebäude 40/60 (statt 20/80)

Unterschied Altvermögen/Neuvermögen:
   - Neuvermögen (letzter entgeltlicher Erwerb nach 31.3.2002)
      o Einkünfte (Saldo Kaufpreis abzgl. Anschaffungskosten)
       * GrESt, Maklerprovision, Grundbuch-EintragungsGeb, Erschließungskosten, Herstellungs- und
                 Instandsetzungsaufwendungen
       * abzgl. Kosten der Selbstberechnung …
      o davon 30% ImmoESt

    - Altvermögen (letzter entgeltlicher Erwerb vor 31.3.2002)
      o Möglichkeit der pauschalen Einkünfteermittlung:
       * Umwidmung bis 31.12.1987  4,2%
        * Umwdimung nach 31.12.1987  18%
      o oder auf Antrag Behandlung als „Neuvermögen“
     -> Ermittlung tatsächlicher Veräußerungsgewinn

 - Aufgabe der „Einheitstheorie“ ab 01.04.2012:
       o Beispiel 1: Kauf Bauplatz im Jahr 2000, Bau Einfamilienhaus im Jahr 2010: 
                              ges. Liegenschaft Altvermögen
        o Beispiel 2: Kauf Bauplatz im Jahr 2000, Bau Einfamilienhaus im Jahr 2013: 
                              G+B Altvermögen; Haus Neuvermögen

Ausnahmen von der ImmoESt:
 - Hauptwohnsitz-Befreiung
     o Eigenheim/Eigentumswohnung samt 1.000m2 Grund
     o 2/3 als HWS, unentgeltliche Nutzung von Angehörigen unschädlich, aber Veräußerer muss 
         jedenfalls selbst auch dort HWS haben
      o 1. Tatbestand: 2 Jahre durchgehend ab Anschaffung
            -nicht bei unentgeltlichem Erwerb
        -min. 2 Jahre tatsächlicher HWS des Veräußerers
        -Toleranzfrist 1 Jahr ab Anschaffung/Bezugfertigstellung und 1 Jahr nach Veräußerung
     o 2. Tatbestand 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahre       
          -unschädlich wenn in den letzten 4 Jahren vermietet
      -HWS des Veräußerers darf aber nicht weiter bestehen
     o Mietkauf  Zeiten als Mieter zählen nicht
     o Verkauf von Haus und separates Grundstück, das als Hausgarten genutzt wird  von 1.000m2
          Befreiung miterfasst
     o Verkauf Haus an Bauträger, Verkäufer erhält dafür Geld und Wohnung in neuer Wohnanlage auf
         diesem Gst -> HWS-Befreiung

- Herstellerbefreiung
    o keine pauschale 2/3-Grenze
    o 10 Jahre nicht zur Einkünfteerzielung genutzter Teil ist befreit
    o nur der tatsächliche Bauherr (Träger des Baurisikos)
     Vater war Bauherr, Kind verkauft  keine Befreiung
    o im Zweifel entfällt vom Kaufpreis 40% auf Grund u. Boden, 60% auf das Gebäude

- Enteignung

- Flurbereinigung

- Schenkung, GmbH, usw…

Fälligkeit ImmoESt:

* bis zum 15. des zweitfolgenden Monats ab Zufluss
* bei Überschreiten der Anschaffungskosten
* Problem Ratenzahlung